Verbouwen in Tilburg en omgeving
Garage ombouwen in Tilburg en omgeving
Uw aangebouwde garage omgebouwd tot woonkamer, kantoor of slaapkamer met badkamer.
- Vaste prijs vooraf, geen nacalculatie achteraf
- Offerte binnen één werkdag, exclusief btw
- Eén aanspreekpunt van de opname tot de oplevering
Liever eerst overleggen? Dat kan ook per mail via info@aannemer-tilburg.nl. Ma t/m vr 07:30 tot 18:00, za 08:00 tot 13:00
Garage ombouwen in het kort
De cijfers waar de meeste mensen mee beginnen. De rest van deze pagina legt uit waar ze vandaan komen.
- Garage ombouwen tot woonkamer of kantoor: vanaf €8.750 per project, exclusief btw
- Een garage ombouwen tot woonruimte duurt drie tot vijf weken, met een badkamer erbij zes tot acht weken.
- Of er een vergunning nodig is, toetsen wij per adres voordat er iets besteld wordt.
Wij komen langs voor een opname en brengen daar geen kosten voor in rekening.
Wat het inhoudt
Garage ombouwen: waar het werkelijk om draait
Een aangebouwde garage wordt in de praktijk zelden voor de auto gebruikt. Er staan fietsen, een vriezer en dozen. Ombouwen tot woonruimte levert vaak vijftien tot twintig vierkante meter op zonder dat er een steen bij hoeft. In de naoorlogse wijken van Oosterhout, Waalwijk en Boxtel zit die garage meestal aan de voorzijde onder het verlengde dakvlak, wat de gevelwijziging tot het hoofdpunt maakt.
Een garage is nooit gebouwd om in te wonen, en dat zie je terug. De vloer ligt lager dan de woning en heeft geen isolatie. De muur naar de woning is vaak halfsteens zonder spouw. Er is geen ventilatie en de elektra bestaat uit een stopcontact aan een lichtpunt. En de garagedeur vervangen door een gevel met kozijn vraagt een goed detail bij de latei, anders zakt het metselwerk erboven bij het uitnemen.
Werkwijze
Van eerste opname tot oplevering in vijf stappen
Elke klus loopt in dezelfde volgorde. Niet uit gewoonte, maar omdat elke stap een risico afdekt dat wij in de praktijk hebben zien misgaan.
Plan en bestemming
We bepalen samen de functie, want een kantoor stelt andere eisen dan een slaapkamer met badkamer. Daarna toetsen we of het omgevingsplan parkeren op eigen terrein vereist, want dat kan de ombouw in de weg zitten.
Vloer op hoogte en isoleren
De garagevloer ligt meestal lager en helt naar buiten af. We vlakken hem uit, brengen isolatie aan en storten een nieuwe dekvloer op de hoogte van de woonvloer, zodat er geen drempel achterblijft.
Gevel dichtzetten
De garagedeur gaat eruit en het gat wordt dichtgemetseld met een kozijn erin. De latei wordt eerst ondersteund. We zoeken de gevelsteen uit op kleur en formaat, want een afwijkend vlak valt aan de voorzijde meteen op.
Schil en installaties
Muren en plafond worden geisoleerd en er komt een dampremmende laag in. Daarna elektra op een eigen groep, ventilatie met afvoer naar buiten, en verwarming die wordt aangesloten op het bestaande systeem van de woning.
Afbouw en doorbraak
Wanden en plafond worden gestuct of gespoten, de vloer afgewerkt. Als er een doorgang naar de woonkamer komt, maken we die met een berekende latei en werken we de aansluiting af zodat de overgang niet als aanplaksel oogt.
De volledige werkwijze, ook voor de andere klussen, staat op de pagina over onze werkwijze.
Waar wij op controleren bij garage ombouwen
Dit is de lijst die de uitvoerder naloopt voordat hij de klus afmeldt. Laat je het werk door iemand anders doen, houd deze punten dan zelf aan. Het zijn stuk voor stuk dingen die achteraf duur zijn om te herstellen.
- Ligt de nieuwe vloer op dezelfde hoogte als de woonvloer, zonder drempel of hoogteverschil?
- Zit er isolatie onder de nieuwe dekvloer en tegen de muur die eerder buitenmuur was?
- Is de latei boven de garagedeur ondersteund voordat het kozijn eruit ging?
- Is de gevelsteen gezocht op kleur, formaat en verband, zodat het nieuwe vlak niet afsteekt?
- Is er mechanische ventilatie met een afvoer naar buiten, en niet alleen een raam?
Bij de oplevering lopen wij deze punten samen met je na. Wat er dan nog open staat, zetten wij op papier met een datum erbij.
Vanafprijzen
Wat kost garage ombouwen in Tilburg en omgeving?
Dit zijn vanafprijzen, exclusief btw. Na foto's of een opname krijg je één vast bedrag in plaats van een bandbreedte.
| Type werk | Wat erbij hoort | Vanaf |
|---|---|---|
| Garage ombouwen tot woonkamer of kantoorper project | Exclusief btw, voor een garage tot circa achttien vierkante meter. | €8.750 |
| Garage ombouwen tot slaapkamer met badkamerper project | Exclusief btw, inclusief leidingwerk, tegelwerk en sanitair. | €17.000 |
| Garagedeur vervangen door gevel met kozijnper project | Exclusief btw, inclusief metselwerk, latei en kozijn. | €2.700 |
| Vloer isoleren en op hoogte brengenper m2 | Exclusief btw, inclusief isolatie en nieuwe dekvloer. | €109 |
| Elektra en ventilatie aanleggenper project | Exclusief btw, eigen groep plus mechanische afvoer naar buiten. | €1.350 |
| Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast. | ||
Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast.
Wat de prijs omhoog of omlaag duwt
De bereikbaarheid van de werkplek, de staat van wat er al ligt en de afwerking die je kiest maken het grootste verschil. Wat wij aantreffen zodra er iets open gaat, telt daarna het zwaarst. Daarom benoemen wij het risico vooraf in de offerte, met een bedrag erbij, in plaats van het achteraf als meerwerk op de factuur te zetten.
Alle tarieven op een rij staan op de tarievenpagina. Een garage ombouwen tot woonruimte duurt drie tot vijf weken, met een badkamer erbij zes tot acht weken.
Vergunning
Mag dit zomaar, of moet er een aanvraag komen?
Binnen de bestaande muren van een garage werken is vergunningvrij, ook als er een woonfunctie ontstaat. De gevelwijziging is het punt dat wel getoetst wordt: de garagedeur vervangen door metselwerk met een kozijn verandert het aanzicht, en aan de voorzijde is dat vrijwel altijd vergunningplichtig met een welstandstoets erbij. In Vught en in het beschermd dorpsgezicht van Oisterwijk en Oirschot kijkt de gemeente daar strenger naar. Let daarnaast op een eventuele parkeereis op eigen terrein in het omgevingsplan.
Zo loopt de aanvraag bij ons
- 1 Wij toetsen het plan aan het bestemmingsplan en aan de regels voor vergunningvrij bouwen, op je adres.
- 2 Is er een aanvraag nodig, dan maken wij de tekeningen en de technische omschrijving.
- 3 De aanvraag gaat via het Omgevingsloket naar je gemeente. De reguliere procedure duurt acht weken, met zes weken verlenging als de gemeente die neemt.
- 4 Wij bewaken de termijn en plannen de uitvoering pas in als het besluit er ligt. Bestellen doen wij daarna.
Vergunningvrij is geen vrijbrief
Ook zonder vergunning gelden het Bouwbesluit en de regels over brandveiligheid, ventilatie en daglicht gewoon. En in een beschermd dorpsgezicht, bij een monument of in een vereniging van eigenaars gaat de vrijstelling vaak niet op. Wij zeggen het als iets niet mag, ook als dat de klus kleiner maakt.
Veelgestelde vragen
Vragen over garage ombouwen
Heb ik een vergunning nodig voor het ombouwen van mijn garage?
Binnenwerk is vergunningvrij, maar het dichtzetten van de garagedeur verandert het aanzicht van de gevel. Zit die aan de voorzijde, dan is dat vrijwel altijd vergunningplichtig en toetst welstand het ontwerp. Daarnaast stelt het omgevingsplan in sommige wijken een eis aan parkeren op eigen terrein. Wij zoeken beide punten per adres uit.
Kan ik de garagedeur laten zitten?
Dat kan als u de ruimte deels als berging wilt houden. We zetten dan een geisoleerde wand met kozijn achter de deur, zodat het aanzicht ongewijzigd blijft en de vergunningvraag verdwijnt. Nadeel is dat u geen daglicht wint en een halve meter diepte inlevert. Voor een werkkamer werkt het vaak prima.
Waarom moet de vloer eruit?
Een garagevloer ligt meestal vijf tot tien centimeter lager dan de woonvloer en helt af naar de deur, zodat water eruit loopt. Er zit bovendien zelden isolatie onder. Wilt u een doorgang naar de woonkamer zonder drempel en een vloer die niet koud aanvoelt, dan is een nieuwe opbouw de enige nette oplossing.
Wat gebeurt er met de wasmachine en de meterkast?
Die staan vaak precies in de garage en moeten een nieuwe plek krijgen. Voor de wasmachine betekent dat water, afvoer en een aparte groep naar bijvoorbeeld een bijkeuken of de badkamer. De meterkast verplaatsen is duur en vraagt afstemming met de netbeheerder. Meestal bouwen we er een nette kastwand omheen zodat hij bereikbaar blijft.
Levert het waarde op bij verkoop?
Extra woonoppervlak weegt in de meeste wijken zwaarder dan een garage, zeker in rijwoningen waar de kavel klein is. In straten met weinig parkeergelegenheid ligt dat anders en missen kopers de plek voor de auto. Denk daar vooraf over na en houd de ombouw zo dat hij in theorie terug te draaien is.
Werkgebied
Garage ombouwen in jouw plaats
Wij werken in zestien plaatsen in Midden-Brabant. Per plaats staat op een eigen pagina waar het werk daar op neerkomt: de bouwperiodes, de ondergrond en wat de gemeente van een aanvraag vindt.
Staat jouw plaats er niet bij? Bel gerust even. In de kernen en buitengebieden er direct omheen komen wij ook.
Garage ombouwen op de planning?
Stuur foto's van de situatie en de maten. Binnen één werkdag ligt er een prijs, exclusief btw, met erbij wat er wel en niet in zit.