Verbouwen in Tilburg en omgeving
Opbouw plaatsen in Tilburg en omgeving
Een extra verdieping op de garage of aanbouw, inclusief berekening en aansluiting op het dak.
- Vaste prijs vooraf, geen nacalculatie achteraf
- Offerte binnen één werkdag, exclusief btw
- Eén aanspreekpunt van de opname tot de oplevering
Liever eerst overleggen? Dat kan ook per mail via info@aannemer-tilburg.nl. Ma t/m vr 07:30 tot 18:00, za 08:00 tot 13:00
Opbouw plaatsen in het kort
De cijfers waar de meeste mensen mee beginnen. De rest van deze pagina legt uit waar ze vandaan komen.
- Opbouw in houtskeletbouw, compleet afgewerkt: vanaf €1.700 per m2, exclusief btw
- Vanaf de vergunning duurt een opbouw ongeveer zes tot tien weken, waarvan uw woning drie tot vijf dagen daadwerkelijk open ligt.
- Of er een vergunning nodig is, toetsen wij per adres voordat er iets besteld wordt.
Wij komen langs voor een opname en brengen daar geen kosten voor in rekening.
Wat het inhoudt
Opbouw plaatsen: waar het werkelijk om draait
Een opbouw wint ruimte zonder een meter tuin op te offeren. Op een aangebouwde garage of een platte uitbouw komt een extra verdieping met een slaapkamer, een werkkamer of een tweede badkamer. In de naoorlogse wijken van Oosterhout, Waalwijk en Boxtel staan honderden rijwoningen met precies zo een garage ernaast, waar de eerste verdieping doorloopt tot boven de bestaande buitenmuur.
De vraag die alles bepaalt is of de bestaande fundering en muren het extra gewicht dragen. Een garagemuur is vaak in halfsteens uitgevoerd en de strook eronder is licht. Sla je die controle over, dan verschijnen er binnen twee winters scheuren boven de garagedeur. Het tweede struikelblok is de dakaansluiting: waar de opbouw tegen het bestaande dakvlak komt, moet de loodslabbe onder de pannen door en niet er losjes overheen.
Werkwijze
Van eerste opname tot oplevering in vijf stappen
Elke klus loopt in dezelfde volgorde. Niet uit gewoonte, maar omdat elke stap een risico afdekt dat wij in de praktijk hebben zien misgaan.
Constructie in kaart brengen
Een constructeur rekent na wat de bestaande muren en de fundering aankunnen. Soms blijkt dat er een extra strook beton onder de garagemuur moet, soms kan het gewicht omlaag door te bouwen met houtskeletbouw in plaats van steen.
Bestaand dak eraf
Het platte dak van de garage of uitbouw gaat eruit tot op de muurplaat. Dit is het moment waarop we zien hoe het metselwerk er werkelijk bij staat, en waarop eventuele verrassingen zoals aangetast hout boven tafel komen.
Vloer en wanden opbouwen
De nieuwe verdiepingsvloer komt op de dragende muren, daarna gaan de wanden omhoog. In houtskeletbouw staat de schil in twee dagen overeind, wat de periode dat uw woning open ligt fors verkort.
Dak en gevelaansluiting
Het nieuwe dak sluit aan op het bestaande dakvlak. Lood en zink gaan onder de pannen door, de spouw wordt doorgezet en de gevelsteen zoeken we uit op kleur en formaat zodat de opbouw er niet als een aanplaksel bij hangt.
Binnenafbouw
Elektra, water en ventilatie worden doorgetrokken vanaf de bestaande verdieping. Daarna isolatie, gipswanden, stucwerk en vloer. De trap of het trapgat naar de opbouw richten we in overleg in, want dat kost ruimte op de verdieping eronder.
De volledige werkwijze, ook voor de andere klussen, staat op de pagina over onze werkwijze.
Waar wij op controleren bij opbouw plaatsen
Dit is de lijst die de uitvoerder naloopt voordat hij de klus afmeldt. Laat je het werk door iemand anders doen, houd deze punten dan zelf aan. Het zijn stuk voor stuk dingen die achteraf duur zijn om te herstellen.
- Is er een constructieberekening gemaakt voor de bestaande fundering onder de garagemuur?
- Loopt de loodslabbe bij de dakaansluiting onder de pannen door in plaats van er losjes overheen?
- Sluit de isolatie van de opbouw zonder onderbreking aan op de isolatie van de bestaande verdieping, zonder koude naad bij de muurplaat?
- Is de gevelsteen gezocht op kleur, formaat en verband van het bestaande metselwerk?
- Is er een ventilatievoorziening in de nieuwe ruimte, en niet alleen een raam dat open kan?
Bij de oplevering lopen wij deze punten samen met je na. Wat er dan nog open staat, zetten wij op papier met een datum erbij.
Vanafprijzen
Wat kost opbouw plaatsen in Tilburg en omgeving?
Dit zijn vanafprijzen, exclusief btw. Na foto's of een opname krijg je één vast bedrag in plaats van een bandbreedte.
| Type werk | Wat erbij hoort | Vanaf |
|---|---|---|
| Opbouw in houtskeletbouw, compleet afgewerktper m2 | Exclusief btw, inclusief isolatie, stucwerk en elektra. | €1.700 |
| Opbouw op een aangebouwde garageper project | Exclusief btw, voor een ruimte van circa achttien vierkante meter. | €30.000 |
| Constructieberekening en tekenwerkper project | Exclusief btw, inclusief stukken voor de vergunningaanvraag. | €1.350 |
| Fundering verzwaren onder bestaande muurper project | Exclusief btw, alleen nodig als de berekening dat aangeeft. | €6.000 |
| Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast. | ||
Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast.
Wat de prijs omhoog of omlaag duwt
De bereikbaarheid van de werkplek, de staat van wat er al ligt en de afwerking die je kiest maken het grootste verschil. Wat wij aantreffen zodra er iets open gaat, telt daarna het zwaarst. Daarom benoemen wij het risico vooraf in de offerte, met een bedrag erbij, in plaats van het achteraf als meerwerk op de factuur te zetten.
Alle tarieven op een rij staan op de tarievenpagina. Vanaf de vergunning duurt een opbouw ongeveer zes tot tien weken, waarvan uw woning drie tot vijf dagen daadwerkelijk open ligt.
Vergunning
Mag dit zomaar, of moet er een aanvraag komen?
Voor een opbouw heeft u vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig, want het bouwvolume en de hoogte veranderen. De gemeente toetst aan het omgevingsplan, aan de maximale goot- en nokhoogte in uw straat en aan welstand. In Vught en in het beschermd dorpsgezicht van Oisterwijk en Oirschot is die toets strenger en wordt ook naar materiaal en kleur gekeken. In naoorlogse wijken waar buren al eerder een opbouw plaatsten, verloopt de aanvraag doorgaans vlot omdat er precedent ligt.
Zo loopt de aanvraag bij ons
- 1 Wij toetsen het plan aan het bestemmingsplan en aan de regels voor vergunningvrij bouwen, op je adres.
- 2 Is er een aanvraag nodig, dan maken wij de tekeningen en de technische omschrijving.
- 3 De aanvraag gaat via het Omgevingsloket naar je gemeente. De reguliere procedure duurt acht weken, met zes weken verlenging als de gemeente die neemt.
- 4 Wij bewaken de termijn en plannen de uitvoering pas in als het besluit er ligt. Bestellen doen wij daarna.
Vergunningvrij is geen vrijbrief
Ook zonder vergunning gelden het Bouwbesluit en de regels over brandveiligheid, ventilatie en daglicht gewoon. En in een beschermd dorpsgezicht, bij een monument of in een vereniging van eigenaars gaat de vrijstelling vaak niet op. Wij zeggen het als iets niet mag, ook als dat de klus kleiner maakt.
Veelgestelde vragen
Vragen over opbouw plaatsen
Is een opbouw vergunningvrij?
Bijna nooit. Een opbouw verandert de hoogte en het volume van de woning, en dat valt buiten de vergunningvrije regels. U heeft een omgevingsvergunning nodig, met een constructieberekening en meestal een welstandstoets. Reken op zes tot twaalf weken behandeltijd bij de gemeente. Wij verzorgen de aanvraag en de tekeningen als u dat wilt.
Steen of houtskeletbouw?
Houtskeletbouw is lichter, dus de kans dat de bestaande fundering verzwaard moet worden is kleiner. Bovendien staat de schil in twee dagen, wat scheelt in het risico op regenschade. Steen voelt massiever aan en dempt geluid beter tussen kamers. De keuze hangt vooral af van wat de constructeur over uw fundering zegt.
Kan er ook een badkamer in de opbouw?
Dat kan, maar het vraagt om vooruit denken. De afvoer moet met voldoende afschot naar een bestaande standleiding, en die zit vaak aan de andere kant van de woning. Soms is een vermalende toiletoplossing de enige route. Ook de vloeropbouw wordt dikker door de leidingen, dus de plafondhoogte eronder daalt iets.
Hoe zit het met de buren bij een rijwoning?
Bij een tussenwoning raakt een opbouw de bouwmuur, en die deelt u. We werken met een aansluiting die de scheidingsmuur niet belast en die geluid niet doorgeeft. Uw buren krijgen bericht van de gemeente als de vergunning ter inzage ligt. Praktisch gezien is het verstandig om zelf eerder even langs te gaan.
Blijft mijn huis droog tijdens het werk?
Wij werken met een noodbedekking en een weersvoorspelling in de hand. De fase waarin het dak eraf is plannen we kort en aaneengesloten, en aan het eind van elke werkdag ligt er folie met een goede overlap. Bij aanhoudende regen stellen we het openen van het dak liever een dag uit dan dat we het riskeren.
Werkgebied
Opbouw plaatsen in jouw plaats
Wij werken in zestien plaatsen in Midden-Brabant. Per plaats staat op een eigen pagina waar het werk daar op neerkomt: de bouwperiodes, de ondergrond en wat de gemeente van een aanvraag vindt.
Staat jouw plaats er niet bij? Bel gerust even. In de kernen en buitengebieden er direct omheen komen wij ook.
Opbouw plaatsen op de planning?
Stuur foto's van de situatie en de maten. Binnen één werkdag ligt er een prijs, exclusief btw, met erbij wat er wel en niet in zit.