Verbouwen in Tilburg en omgeving
Complete verbouwing in Tilburg en omgeving
Uw hele woning aanpakken in een doorlopend traject, met een planning en een aanspreekpunt.
- Vaste prijs vooraf, geen nacalculatie achteraf
- Offerte binnen één werkdag, exclusief btw
- Eén aanspreekpunt van de opname tot de oplevering
Liever eerst overleggen? Dat kan ook per mail via info@aannemer-tilburg.nl. Ma t/m vr 07:30 tot 18:00, za 08:00 tot 13:00
Complete verbouwing in het kort
De cijfers waar de meeste mensen mee beginnen. De rest van deze pagina legt uit waar ze vandaan komen.
- Basisrenovatie, opknappen en afwerken: vanaf €600 per m2, exclusief btw
- Een complete verbouwing van een rijwoning duurt tien tot zestien weken, afhankelijk van levertijden en van wat er tijdens het strippen tevoorschijn komt.
- Of er een vergunning nodig is, toetsen wij per adres voordat er iets besteld wordt.
Wij komen langs voor een opname en brengen daar geen kosten voor in rekening.
Wat het inhoudt
Complete verbouwing: waar het werkelijk om draait
Bij een complete verbouwing gaat een woning in een keer van boven tot onder op de schop. Vaak is dat een huis dat net gekocht is en waar dertig jaar niets aan gedaan is: nieuwe keuken en badkamer, doorbraak naar achteren, installaties vernieuwen, isoleren en alles opnieuw afwerken. Het voordeel is dat elke ingreep maar een keer stof geeft en dat u niet drie keer een vloer hoeft open te breken.
De lastigheid zit in volgorde en in beslissingen. Een bouwstroom die stilvalt omdat de tegels nog niet gekozen zijn, kost meer dan het werk zelf. Daarom leggen we de keuzes vooraf vast, met een datum waarop elk besluit uiterlijk moet vallen. Het tweede punt is het onvoorziene: bij een huis van voor 1970 komt er altijd iets boven tafel, van een verzakte vloerbalk tot bedrading in stof. Daar houden we ruimte voor.
Werkwijze
Van eerste opname tot oplevering in vijf stappen
Elke klus loopt in dezelfde volgorde. Niet uit gewoonte, maar omdat elke stap een risico afdekt dat wij in de praktijk hebben zien misgaan.
Opname en wensenlijst
We lopen de woning door, brengen de staat van dak, vloer, gevel en installaties in kaart en zetten uw wensen om in een werkomschrijving. Daaruit volgt een offerte per onderdeel, zodat u kunt schuiven met budget.
Planning en keuzemomenten
U krijgt een planning met per week wat er gebeurt en per beslissing een uiterste datum. Tegels, sanitair en keuken hebben levertijden van weken, dus die keuzes staan vooraan in het traject en niet achteraan.
Slopen en constructie
Strippen tot op de constructie, doorbraken maken met berekende liggers en zo nodig vloeren of balken herstellen. Dit is de fase waarin verrassingen boven tafel komen, dus we bespreken de bevindingen voordat er iets wordt dichtgemaakt.
Installaties en isolatie
Elektra, water, afvoer, ventilatie en verwarming worden compleet vernieuwd nu alles open ligt. Isolatie in dak, vloer en spouw gaat in dezelfde slag mee, want later kost datzelfde werk een veelvoud aan sloop en herstel.
Afbouw en oplevering
Wanden dicht, stucwerk, vloeren, keuken, badkamer en schilderwerk in de juiste volgorde. Bij oplevering lopen we samen een lijst af, werken restpunten binnen twee weken weg en leggen de garantie op ons werk vast.
De volledige werkwijze, ook voor de andere klussen, staat op de pagina over onze werkwijze.
Waar wij op controleren bij complete verbouwing
Dit is de lijst die de uitvoerder naloopt voordat hij de klus afmeldt. Laat je het werk door iemand anders doen, houd deze punten dan zelf aan. Het zijn stuk voor stuk dingen die achteraf duur zijn om te herstellen.
- Staat er een planning op papier met per beslissing een uiterste keuzedatum?
- Is er een post voor onvoorzien opgenomen in de begroting, en weet u hoe die wordt verrekend?
- Zijn alle installaties vernieuwd terwijl de wanden en vloeren open lagen?
- Is er een duidelijk aanspreekpunt en een vaste dag in de week voor het bouwoverleg?
- Is bij oplevering een restpuntenlijst gemaakt met een datum waarop elk punt weg is?
Bij de oplevering lopen wij deze punten samen met je na. Wat er dan nog open staat, zetten wij op papier met een datum erbij.
Vanafprijzen
Wat kost complete verbouwing in Tilburg en omgeving?
Dit zijn vanafprijzen, exclusief btw. Na foto's of een opname krijg je één vast bedrag in plaats van een bandbreedte.
| Type werk | Wat erbij hoort | Vanaf |
|---|---|---|
| Basisrenovatie, opknappen en afwerkenper m2 | Exclusief btw, zonder ingrijpende constructieve wijzigingen. | €600 |
| Volledige renovatie inclusief installatiesper m2 | Exclusief btw, casco strippen en compleet opnieuw opbouwen. | €1.150 |
| Rijwoning van circa honderdtwintig vierkante meterper project | Exclusief btw, volledige renovatie inclusief keuken en badkamer. | €78.000 |
| Casco strippen en afvoerenper m2 | Exclusief btw, inclusief container en gescheiden afvoer. | €82 |
| Tekenwerk, vergunning en bouwbegeleidingper project | Exclusief btw, inclusief aanvraag en afstemming met de constructeur. | €3.650 |
| Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast. | ||
Alle bedragen zijn vanafprijzen exclusief btw. Je eigen prijs volgt uit de offerte en staat daarna vast.
Wat de prijs omhoog of omlaag duwt
De bereikbaarheid van de werkplek, de staat van wat er al ligt en de afwerking die je kiest maken het grootste verschil. Wat wij aantreffen zodra er iets open gaat, telt daarna het zwaarst. Daarom benoemen wij het risico vooraf in de offerte, met een bedrag erbij, in plaats van het achteraf als meerwerk op de factuur te zetten.
Alle tarieven op een rij staan op de tarievenpagina. Een complete verbouwing van een rijwoning duurt tien tot zestien weken, afhankelijk van levertijden en van wat er tijdens het strippen tevoorschijn komt.
Vergunning
Mag dit zomaar, of moet er een aanvraag komen?
Een complete verbouwing bestaat uit losse onderdelen en elk onderdeel heeft zijn eigen regel. Binnen de bestaande schil werken is meestal vergunningvrij, maar een doorbraak in een dragende wand is dat niet, en een uitbouw, dakkapel of gevelwijziging evenmin. In Vught kijkt welstand mee en in het beschermd dorpsgezicht van Oisterwijk en Oirschot gelden aanvullende eisen. Wij brengen aan het begin van het traject in kaart welke onderdelen een aanvraag nodig hebben, zodat de behandeltijd in de planning past.
Zo loopt de aanvraag bij ons
- 1 Wij toetsen het plan aan het bestemmingsplan en aan de regels voor vergunningvrij bouwen, op je adres.
- 2 Is er een aanvraag nodig, dan maken wij de tekeningen en de technische omschrijving.
- 3 De aanvraag gaat via het Omgevingsloket naar je gemeente. De reguliere procedure duurt acht weken, met zes weken verlenging als de gemeente die neemt.
- 4 Wij bewaken de termijn en plannen de uitvoering pas in als het besluit er ligt. Bestellen doen wij daarna.
Vergunningvrij is geen vrijbrief
Ook zonder vergunning gelden het Bouwbesluit en de regels over brandveiligheid, ventilatie en daglicht gewoon. En in een beschermd dorpsgezicht, bij een monument of in een vereniging van eigenaars gaat de vrijstelling vaak niet op. Wij zeggen het als iets niet mag, ook als dat de klus kleiner maakt.
Veelgestelde vragen
Vragen over complete verbouwing
Kan ik in het huis blijven wonen tijdens een complete verbouwing?
Wij raden het af. Bij een woning die tot op de constructie wordt gestript ligt er weken geen werkende keuken, badkamer of verwarming, en is er dagelijks stof en geluid. Het werk gaat bovendien aanzienlijk sneller als een ploeg vrij kan bewegen. Wonen tijdens een gefaseerde verbouwing per verdieping is wel te doen.
Hoe gaan jullie om met onvoorziene kosten?
We nemen een post voor onvoorzien op in de begroting, meestal vijf tot tien procent bij een woning van voor 1970. Komt er iets boven tafel, dan krijgt u een prijs en een uitleg voordat het werk doorgaat, niet achteraf op de eindfactuur. Wat niet gebruikt wordt van die post, betaalt u ook niet.
Wat is de slimste volgorde van werken?
Van boven naar beneden en van ruw naar fijn. Eerst dak en constructie, dan installaties en isolatie, dan dichtmaken en stucen, en als laatste vloeren, keuken en schilderwerk. Wie de vloer te vroeg legt, beschermt hem drie maanden lang tegen zijn eigen bouwploeg. Dat lukt zelden zonder schade.
Werken jullie met een vaste prijs?
Ja, wij geven een vaste prijs op basis van een uitgewerkte werkomschrijving, met een aparte post voor onvoorzien. Meerwerk ontstaat alleen door uw eigen wijzigingen of door iets wat tijdens het strippen blijkt, en dat leggen we altijd vooraf schriftelijk vast met een prijs erbij. U weet dus waar u aan begint.
Regelen jullie ook tekeningen en vergunningen?
Ja. Voor doorbraken schakelen we een constructeur in, voor een uitbouw of gevelwijziging maken we de bouwkundige tekeningen en dienen we de aanvraag in. In Vught en in het beschermd dorpsgezicht van Oisterwijk en Oirschot is vooroverleg met de gemeente vaak verstandig, omdat dat een afwijzing en maanden vertraging scheelt.
Werkgebied
Complete verbouwing in jouw plaats
Wij werken in zestien plaatsen in Midden-Brabant. Per plaats staat op een eigen pagina waar het werk daar op neerkomt: de bouwperiodes, de ondergrond en wat de gemeente van een aanvraag vindt.
Staat jouw plaats er niet bij? Bel gerust even. In de kernen en buitengebieden er direct omheen komen wij ook.
Complete verbouwing op de planning?
Stuur foto's van de situatie en de maten. Binnen één werkdag ligt er een prijs, exclusief btw, met erbij wat er wel en niet in zit.